Luciana Otoni, de Brasília
31/05/2010
Simultaneamente à expansão do crédito para aquisição da casa própria e do boom imobiliário, um movimento silencioso, mas representativo, de regularização de favelas em fase de urbanização e de bairros e condomínios em situação de clandestinidade tem permitido que milhares de famílias de baixa renda comecem a ter acesso a títulos de propriedade e de uso de imóveis nos quais se estabeleceram ao longo de anos e pelos quais são responsáveis.
Nesse processo de transferência de titularidade de terras em áreas urbanas, essas famílias deixam para trás uma situação de incerteza jurídica e passam a deter um título transferível, que pode ser negociado no mercado imobiliário, dado em garantia para acesso a crédito e usado como moeda de troca na obtenção de financiamento.
Essas ações de regularização estão em curso em centenas de municípios. De acordo com o Ministério das Cidades, as regularizações feitas com recursos do governo federal atingem 624 grandes áreas urbanas em 143 municípios, abrangendo 277 mil famílias. Desse total de grupos familiares, 49.484 obtiveram os títulos, sendo que 25.389 já tiveram esses documentos registrados em cartório.
As iniciativas feitas sem recursos do governo federal transcorrem em 1.967 assentamentos, com 1,418 milhão de famílias, das quais 320,7 mil obtiveram os títulos de posse ou uso dos imóveis e 11.773 possuem documentos registrados em cartório. Os números não incluem a regularização no âmbito do programa de urbanização de favelas do Programa de Aceleração do Crescimento (PAC), cujas obras de infraestrutura também são acompanhadas de ações de transferência de posse dos imóveis.
Entre as cidades onde essas ações conjuntas dos governos federal, estadual e municipal estão em andamento, o secretário de Programas Urbanos do Ministério das Cidades, Celso Carvalho, cita favelas, bairros e condomínios de baixa renda do Rio de Janeiro, São Paulo, Belo Horizonte, Goiânia, Salvador, Recife, Manaus, Porto Velho e São Luís.
Entre as localidades constam, entre outros, as favelas do Alemão e Rocinha no Rio; Paraisópolis, em São Paulo; Vila São José, em Belo Horizonte; comunidades ribeirinhas de Manaus, e famílias que vivem da extração do açaí na Ilha de Marajó. "Às vezes, o papel do governo federal é colocar as pessoas para conversar", diz Carvalho ao se referir à União, Estados e municípios e também o Poder Judiciário e às entidades representativas da União. Ele diz que essas iniciativas tendem a se intensificar à medida que a urbanização de favelas avançar, obras para as quais o PAC 2 prevê R$ 35 bilhões.
Essas ações estão, também, vinculadas à Secretaria de Patrimônio da União (SPU), responsável pelas condições da transferência da titularidade dos terrenos da União. O secretário-adjunto do órgão, Jorge Arzabe, aponta o arcabouço legal como a pré-condição que proporcionou o início da regularização das áreas urbanas. Arzabe cita a Lei 11.481/2007, na qual foram criados os instrumentos legais para a efetiva transferência dos imóveis construídos em terras públicas.
Entre esses instrumentos constam a concessão de direito real de uso, a concessão de uso especial para fins de moradia, a doação para fins de regularização, a concessão de uso especial e o aforamento (para as situações em que o domínio de terras não pode ser transferida). As leis 11.952/2009 e 11.977/2009 também compõem esse novo marco regulatório. "Anteriormente, esses instrumentos não se aplicavam em áreas da União. Agora, isso é diferente", salienta Jorge Arzabe.
A partir disso, a União, e também os Estados e os municípios, puderam dispor de tipos distintos de títulos para o enquadramento de diferentes realidades de ocupação de terras públicas. Todo esse procedimento é longo, dispendioso e subdividido em quatro etapas: regularização ambiental, cartorial, urbanística e cadastral. O secretário-adjunto da SPU acrescenta que anteriormente todo esse procedimento era ainda mais dispendioso, porque cada fase somente era iniciada após o término da outra. "Atualmente, temos conseguido fazer com que essas etapas corram juntas para efeito de agilização dos procedimentos."
A regularização abrange, também, famílias que há anos ocupam prédios públicos. No ano passado, a SPU destinou R$ 17 milhões para a compra de 25 imóveis direcionados à moradia para a população com renda de até cinco salários mínimos. E neste ano há R$ 47 milhões para a aquisição de mais 42 imóveis, alguns do INSS.
Valor Econômico
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